前回のコラムで、老後に向けた資産形成をするための
選択として様々な投資手段があることを
お話しました。
今日はその中でも、不動産投資の分野の話をします。
不動産投資というと、みなさんは何が思い浮かぶでしょうか？
地主さんですと、所有される農地に、
アパートやマンションを建てたり、倉庫を建てることが
一番身近な投資ですね。
ロードサイドに土地を所有する方は、
テナントを誘致するということもあるでしょう。
昔ですと、戸建て借家もありました。
（最近、一部では、戸建て借家人気が再燃しています。）
都会に土地をお持ちの方は、
ビルを建てるケースもあります。
昔は田舎の土地に、新幹線が通るなどの情報から
値上がりを期待して、土地を購入する
といったこともありました。（いわゆる原野●●です）
最近ですと、コインランドリー投資も増えました。
少数派ならキャンピングカー投資、
会員制のリゾートホテル投資、海外不動産投資・・・・。
上記の４つは、長期の資産形成ではなく、
高額な所得税への対策ですね。
あげだすと色々な不動産投資があります。
■不動産投資の利回り
たくさんの種類の不動産投資はありますが、
全てのことを書くことはできません。
『投資』というからには、利回りが最も
重要な指標のはずです。
まず、不動産投資の利回りについて、お話しいたします。
■不動産投資における利回りとは
一般的に、不動産には表面利回りと実質利回りという
言葉があります。
①表面利回り（グロス利回り）
計算式：年間の収入÷物件価格×100
不動産投資物件で、まず一番にくる指標です。
計算も単純で、収入割る事の物件価格となります。
ただ、この指標には不動産経営に必要な
経費などが含まれませんので、
本当のざっとした数値を見るだけの数値です。
②実質利回り（ネット利回り）
計算式：（年間の収入－年間の経費）÷
（物件価格＋購入時の諸経費）×100
ここでやっと”経費”という言葉が出てきます。
年間経費には、固都税、償却資産税、不動産の管理手数料や
水道光熱費、通信費（インターネット）、火災保険料、
成果報酬費、ローンを利用の場合は、ローン費用、
マンションの管理費や修繕積立金などが含まれます。
購入時の経費も、登記費用やローンの手数料など
比較的大きな金額になります。
実質利回り（ネット利回り）は、表面利回り（グロス利回り）に
比べて、正確な利回り計算だといえます。
■実質利回りにも入らないもの
実質利回りにも入ってこない経費があります。
それはその不動産に入居者（テナントなら契約者）が
いない場合、途中で出ていった場合などの
空室のリスクです。
例えば居住用不動産なら、切れ目なく入居者が
そこにいることはありません。
入居者の入替があれば、
最短でも2週間程度、
通常なら1～2か月程度は空室ですので、
その分を見込む必要があります。
（平均的な入居年数から算出するのが良いでしょう）
店舗や事務所などの場合は、立地がよくないと
空室期間が読めない場合が多いです。
つまりは、最終的な利回りは、
実質利回りよりも下がるということです。
■各指標毎での利回り算出
解説はここまでにして、実際の数字に置き換えて、
考えてみましょう。
【前提条件】
◎物件価格1,700万円
◎家賃・共益費収入が月7万円の1Rマンション
●表面利回り
年間の家賃・共益費収入84万円÷
物件価格1,700万円×100
＝表面利回り4.94％
●実質利回り
この場合表面利回りの前提条件に、
年間経費を20万円ほど、購入物件に取得時の経費を
50万円と仮定します。
年間の家賃・共益費収入（84万円－22万円）÷
（物件価格1,700万円＋60万円）×100
＝実質利回り約3.52％
※もしローンでの購入をしている場合は、
もっと経費が増えますので、
利回りはさらに落ちます。
●空室リスクを見込んだ利回り
ワンルームの入居期間を平均で3年と仮定します。
（学生向け、社会人向け、立地や設備、間取りなどで大きく異なります）
そして、再入居までの期間を2か月とします。
不動産業者への成約報酬も家賃の1か月分を見ておきましょう
（競争の激しいエリアでは、2か月分は必要です）
年間の家賃・共益費収入（79.4万円－27万円）÷
（物件価格1,700万円＋60万円）×100
＝実質利回り約2.97％
基本的に居住用不動産投資は、
開業初年度が一番利回りが良いです。
特にワンルームマンション投資は、
経年劣化とともに、修繕積立金の増額なども
おこりますので、長期で考えた本当の利回りは、
2.5～2.7％くらいでしょうか。
■分譲シニアマンションに投資するという選択
さて、ここで話は変わります。
では仮にですが分譲シニアマンション
「ゴールドライフ」に投資をした場合は
どうなるでしょうか？
【前提条件】
◎物件価格1,100万円
◎家賃収入が月4.16万円の1R（ゴールドライフ）
●表面利回り
年間の家賃収入50万円÷物件価格1,100万円×100
＝表面利回り4.54％
表面利回りでは、通常のワンルーム投資に負けています。
ですが、違いが出るのはここからです。
●実質利回り
年間経費4万円、購入物件に取得時の経費を
40万円と仮定します。
年間の家賃収入（50万円-4万円）÷
（物件価格1,100万円＋40万円）×100
＝実質利回り約4％
分譲シニアマンション「ゴールドライフ」には、
一般的な不動産投資にかかる経費が相当に少なく済みます。
●空室リスクを見込んだ利回り
結論から言いますと、実質利回りの4％と変わりありません。
それは、ゴールドライフは、ゴールドエイジが借上げをする
物件だからです。購入者がリスクを持つのではなく、
運営者であるゴールドエイジが空室リスクを負います。
分譲シニアマンション「ゴールドライフ」への
は、購入者の経費負担が少ない物件です。
居住用不動産のような、管理費、修繕積立金、
不動産業者への成功報酬費、空室による収入減など
何もありません。
そんなことがなぜ可能かというと、
高齢者を対象とした市場が、それほどに安定していて、
今後長期間にわたり収益を上げることが確実な
市場だからです。
分譲シニアマンション「ゴールドライフ」を
2025年2月1日から、数戸限定で販売します。
不動産投資による資産形成に、
ご興味がある方は、お問い合わせください。
それでは。